Ce jeudi 26 août, le secrétaire d’Etat au logement, Benoist Apparu, a annoncé la baisse des plafonds de loyer du dispositif. La détermination des plafonds se faisant en référence aux trois zones A, B1, B2 qui découpent la France en fonction des tensions sur le marché locatif. La zone C est elle exclue du Scellier, mais l’éligibilité future des communes de cette zone est fortement remaniée elle aussi. Ainsi dés qu’une commune de la zone C présentera un marché locatif tendu, elle pourra demander à pouvoir bénéficier du dispositif Scellier. La zone A sera aussi modifiée : pour palier les différences du marché entre Paris et  le reste de la zone A, il est prévu d’y instaurer deux plafonds de prix différenciés. Le plafond demeurera à Paris et dans sa petite couronne, à 21,72 euros le mètre carré, mais baissera dans le reste de la zone A, à 16,10 euros le mètre carré.

La baisse des plafonds de loyer sera effective au 1er janvier 2011. Cette baisse concernera les actes notariés signés à compter du 1er janvier 2011 ainsi que les permis de construire déposés après cette date.

Extraits : « La fin du XXe siècle a accouché d’une nouvelle catégorie de population, dite du quatrième âge, qui recouvre les personnes âgées de 80 ans et plus. Un âge auquel la prévalence de la dépendance commence à augmenter rapidement. Ces personnes seront 4 millions en 2020 (soit 80 % de plus qu’en 2000) et 7 millions en 2040 (soit plus de trois fois plus qu’en 2000) [...] Dès lors, l’accession au grand âge d’un nombre croissant de personnes pose et posera de plus en plus de sérieux problèmes de société. Comment assurer à tous les meilleurs soins ? Comment offrir à chacun une vie décente dans des conditions de confort et de sécurité satisfaisantes ? Des projections qui suscitent un certain nombre d’interrogations. »

Les Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes, spécialisés dans l’accueil de personnes âgées nécessitant une assistance journalière et permanente, vont donc nécessairement connaître un développement très important.
Les besoins sont d’ores et déjà présents et ils sont croissants, mais les structures d’accueil sont insuffisantes. De très nombreux projets de LMNP vont donc voir le jour et beaucoup d’entre eux seront proposés, au travers de Liins-Direct, en EHPAD.

Généralement implantées à proximité des centres de villes moyennes, les résidences s’adressent à des personnes âgées, qui entrent dans les lieux en étant autonomes. Comme leur état de santé peut se dégrader de manière temporaire ou permanente, des aménagements sont prévus dans les appartements. Le nombre d’acteurs sur ce marché reste relativement limité. Les investisseurs achètent un logement qu’ils donnent en location meublée.

Combien ça coûte ?

Dans le passé, des résidences services pour seniors se sont révélées des gouffres financiers sous le poids des charges liées aux parties communes et incombant aux propriétaires privés. Pour éviter ce risque, certains gestionnaires ont pris le soin de conserver en propriété les parties communes, comme par exemple la salle de restaurant, les salons. Dans ces conditions, les prix de vente de ses programmes correspondent aux prix des programmes neufs « banalisés ». Plus abordables que les grandes agglomérations, les villes moyennes permettent de réaliser un investissement compris entre 150.000 et 200.000 euros pour une cinquantaine de mètres carrés.

Quel régime fiscal ?

En investissant dans une résidence services pour seniors, les particuliers ont accès au statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans le cadre du régime fiscal Censi-Bouvard, ils ont droit à une réduction d’impôt de 25% pour les investissements réalisés en 2010. Cette réduction d’impôt passe à 20% pour les investissements effectués en 2011 et 2012. Etalée sur neuf ans, cette réduction d’impôt s’applique dans la limite annuelle de 300.000 euros. De plus, en signant un bail commercial d’une durée minimale de neuf ans avec l’exploitant, les investisseurs peuvent récupérer la TVA à 19,6% sur leur acquisition immobilière.

Les précautions à prendre

Cet habitat « senior » n’est pas une résidence de tourisme. Toutefois il donne droit , nous l’avons vu, au régime fiscal Censi Bouvard : réduction d’impôt Scellier, lié à l’achat immobilier et, récupération de la TVA, liée à la location meublée procurant des services aux résidents. Pour que l’investisseur puisse se faire rembourser la TVA de 19,60% par l’administration fiscale, l’exploitant de la résidence doit avoir obtenu l’agrément qualité « services à la personne » .
Avant d’acheter, il convient de vérifier la pertinence de la localisation de la résidence, la qualité du promoteur et surtout, la surface financière de l’exploitant. La liquidité de ce placement à long terme correspond au mieux à celle d’un produit immobilier. Toutefois, au terme du bail signé avec Domitys, l’investisseur peut récupérer son bien, sans avoir à régler une indemnité d’éviction à l’exploitant. Bien sûr, rien ne l’empêche alors de l’occuper à titre personnel.
MARTINE DENOUNE, LES ECHOS

Impossible d’acquérir un bien neuf en résidences-services sans en envisager la sortie. La revente de ce type de biens demeure un marché de niche qui a toutefois vocation à se développer au vu des nombreuses ventes dans le neuf enregistrées ces dernières années et de l’intérêt de certains investisseurs.

Marché de niche.

Pour l’heure, le nombre de transactions sur ce marché reste difficile à chiffrer. Environ 300 à 500 ventes seraient réalisées par an selon certains professionnels.

Raisons des vendeurs.

Le taux de rotation des propriétaires d’une résidence est faible, la plupart d’entre eux conservant le bien, et ce d’autant plus lorsque l’exploitant est solide. La remise sur le marché d’un bien en résidence services peut faire suite à un accident de la vie (décès, divorce, chômage…) ou être un arbitrage, notamment à la fin d’un avantage fiscal tel que le Périssol. Bon nombre de propriétaires souhaitent également vendre parce que leur bien est situé dans une résidence où l’exploitant fait défaut, c’est le cas de nombreuses résidences de tourisme (L’Agefi Actifs n° 416, p. 12),ou encore parce que les investisseurs sont pris à la gorge par leurs remboursements de crédits comme dans l’affaire Appolonia (L’Agefi Actifs n°429, p. 9).

Motivations des acquéreurs.

L’important, sur ce marché de seconde main, est bien sûr que la demande existe. Or, alors que le statut LMP drainait des acquéreurs dans l’ancien, la réforme en diminue désormais le nombre. En outre, le dispositif LMNP Bouvard offrant une attractive réduction d’impôt pour un investissement dans le neuf pouvait laisser envisager un blocage du marché des biens d’occasion. Cela ne semble pas être le cas. En acquérant un bien ancien en résidences-services, les investisseurs recherchent un complément de revenus, une fiscalité faible et un bien moins cher que le neuf. L’atout d’un bien ancien est le versement immédiat des loyers, la résidence étant livrée et en cours d’exploitation, et un rendement d’un niveau supérieur au neuf. Selon le type de résidences, le gestionnaire et l’emplacement, le rendement s’établit entre 4,5 % et 5,8 %.

Décote sur le prix.

Ce meilleur taux s’explique par une décote sur le prix d’acquisition d’un bien ancien par rapport à un bien neuf allant de 20 à 30 %. « Soutenu par l’avantage fiscal et la récupération de TVA, le neuf est souvent surpayé », remarque Marie-Laure Raymond.
Ainsi, le ticket d’entrée s’élève à 45.000 euros et un ticket moyen est autour de 65.000 euros en province et entre 80.000 et 100.000 euros en région parisienne

Bail commercial.

Lors de la vente du bien, le bail commercial est transmis à l’acquéreur. En principe, un avenant simple spécifie le nom du nouveau propriétaire. Cependant, pour certains exploitants, un changement de propriétaire est l’occasion d’apporter des modifications au bail, d’autant que les ventes ont lieu au moment de son renouvellement. Des gestionnaires proposent ainsi de remettre le bail à zéro et de diminuer les loyers, de revoir l’indice d’évolution des loyers, ou encore de le plafonner.

Avant de jeter son dévolu sur une SCPI, trois critères doivent être pris en compte afin d’être certain de faire le bon choix.

Avant tout, l’objectif de placement. Si l’on recherche un revenu régulier, les SCPI dites de  » rendement  » doivent être privilégiées. En effet, l’objectif prioritaire de ces dernières est de distribuer des revenus aux associés, et donc de privilégier la rentabilité via de l’immobilier de bureau. À l’inverse, les SCPI  » fiscales « , comme celles utilisant le dispositif Scellier, investiront dans de l’immobilier d’habitation, moins rentable mais apportant une plus forte réduction fiscale.

Surveiller les indicateurs

Deuxième point à regarder : la capacité de la société de gestion à diversifier le patrimoine de la SCPI, et donc à mutualiser les risques. La répartition géographique et sectorielle des immeubles, l’antériorité et la taille de la SCPI sont autant d’indicateurs pour estimer son potentiel de croissance et de performance. Vérifiez également que la société de gestion dispose de spécialistes locaux, présents dans les principales métropoles de province. La SCPI vient de se créer ? Dans ce cas, la diversification doit faire partie intégrante de la stratégie d’investissement et de gestion de la SCPI.

Enfin, la liquidité de la SCPI est un élément à surveiller. La SCPI est à  » capital variable  » ? Cela signifie que la société rembourse les parts de l’associé lorsqu’un acheteur vient compenser ce retrait. Il faut donc que la collecte couvre les retraits éventuels. Si la SCPI est à capital fixe, en revanche, les associés doivent revendre leur part à des nouveaux acquéreurs sur un marché secondaire, animé par la société de gestion. Il faut donc veiller à ce que le marché secondaire soit dynamique. « 

Les résidences services pour étudiants répondent à la pénurie de logement à laquelle sont confrontés ces jeunes. Ce placement immobilier géré par une société spécialisée procure un rendement annuel de l’ordre de 4,5%.

Comment ça marche ?

Implantées près des universités et des grandes écoles, les résidences étudiantes sont constituées essentiellement de studios d’environ 18 mètres carrés. A la différence d’un logement vide dans un programme banalisé, les investisseurs acquièrent un logement meublé dans une résidence avec services. Le gardiennage, une salle de petits déjeuners, éventuellement une salle de sports constituent les services qui faciliteront la vie des étudiants.
Le nombre d’acteurs sur ce marché reste relativement limité. En septembre 2009, quelques 6.000 logements étudiants ont été livrés. A la rentrée prochaine, quasiment autant devraient être livrés.

Les précautions à prendre

Avant d’acheter, il convient de vérifier la pertinence de la localisation de la résidence et la vitalité du marché locatif. Pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut être très vigilant sur la qualité du promoteur et surtout, sur la surface financière de l’exploitant.

Combien ça coûte ?

Compte tenu de la modeste superficie des logements dans les résidences pour étudiants, cet investissement direct est relativement abordable. Mais le prix au mètre carré tient compte de l’incidence des parties communes, comme par exemple une salle d’études, la salle du petit déjeuner. En fonction de l’implantation de la résidence étudiante, le prix peut démarrer autour de 80.000 euros en province. Et frôler presque le double en région parisienne. Comme dans toute résidence gérée par un exploitant, ce placement immobilier repose sur un mariage à  » trois  » : le promoteur, la société d’exploitation (souvent filiale du promoteur) et l’investisseur. En tant que propriétaire bailleur, ce dernier signe un bail commercial avec l’exploitant d’une durée comprise entre 9 et 11 ans. L’exploitant conclut un bail de sous-location avec l’étudiant.

Quel régime fiscal ?

En investissant dans une résidence services pour étudiants, les particuliers ont accès au statut du loueur en meublés non professionnel (LMNP). Dans le cadre du régime fiscal Censi-Bouvard, ils ont droit à une réduction d’impôt de 25% pour les investissements réalisés en 2010. Cette réduction d’impôt passe à 20% pour les investissements effectués en 2011 et 2012. Etalée sur neuf ans, cette réduction d’impôt s’applique dans la limite annuelle de 300.000 euros. De plus, en signant un bail commercial d’une durée minimale de neuf ans avec la société gestionnaire, les investisseurs peuvent récupérer la TVA à 19,6% sur leur acquisition immobilière.

MARTINE DENOUNE, les Echos

Rentabiliser un investissement défiscalisant dans l’immobilier neuf, c’est possible. A condition de gérer vous-même votre bien, d’optimiser votre fiscalité et d’acheter le logement idoine.

Anticipez les changements fiscaux de 2011

Pour la dernière fois en 2010, tous les logements neufs destinés à la location donneront droit à une réduction de 25 % d’impôt, dans la limite d’un achat de 300 000 euros. Soit tout de même 75 000 euros d’économie fiscale répartis sur neuf ans. L’an prochain, à défaut d’acheter un bien, dont le niveau de performance énergétique est supérieur à celui imposé par la loi, la réduction tombera à 15 %, puis en 2012 à 10 %.

L’investissement Scellier a de quoi séduire. A condition de suivre trois règles d’or pour mettre toutes les chances de votre côté. La première : ne pas vous laisser faire et prendre les choses en main.

Jouez l’exonération de la plus-value après quinze ans

Deuxième impératif : optimiser la fiscalité. Et notamment la taxation des loyers. Deux régimes au choix : le microfoncier ou le régime dit réel. Quel est le plus favorable dans votre cas ? Pour une acquisition de logement au comptant, et donc des charges limitées, il est intéressant d’opter pour le microfoncier. Une condition toutefois : que les loyers ne dépassent pas 15 000 euros. Vous portez le revenu brut dans une case de la déclaration 2042. Et il est imposé à votre taux marginal, après un abattement de 30 % effectué par le fisc. Difficile de faire plus simple. Mais si vos charges excèdent ce pourcentage, mieux vaut choisir le régime réel et remplir une déclaration 2044. Si vous avez déjà beaucoup de revenus, le jeu consiste à tenter d’annuler les loyers par les charges d’emprunt Ainsi, vos revenus imposables n’augmentent pas. Vous profitez donc à plein de la réduction annuelle du Scellier de 8 333 euros.

Après neuf ans, vous serez libre de reprendre et de revendre votre bien. A condition de ne pas avoir dégagé un déficit imputable sur votre revenu global. Une telle imputation oblige, en effet, à louer pendant les trois années suivantes pour ne pas avoir à réintégrer dans ses revenus imposables les déficits imputés. Mais la précipitation à la vente est mauvaise conseillère. Car si vous respectez toujours les plafonds de loyers fixés dans le cadre du Scellier et si vos locataires restent dans les limites des plafonds de ressources réglementaires, vous pourrez bénéficier, pendant encore six ans, d’une réduction d’impôt égale à 2 % du prix du logement. Soit un total de 36 000 euros supplémentaires d’économie d’impôt ! Cela vaut la peine d’y réfléchir, d’autant plus qu’après ces quinze ans, vous revendrez votre bien Scellier sans taxation de la plus-value.

Robin Massonnaud

Cette réforme a porté sur 5 points dont la fin de l’exonération pour les terrains à bâtir.

La publication au Journal officiel du 10 mars 2010 de la loi de finances rectificative pour 2010 a marqué l’entrée en vigueur de la réforme de la TVA immobilière le 11 mars dernier. Cette réforme était annoncée depuis que, le 20 novembre dernier, la Commission européenne avait menacé la France de « sanctions pour non conformité du dispositif français au droit européen ». Prévue dans le cadre de la proposition de loi « Warsmann » de simplification du droit, la réforme de la TVA immobilière a finalement été intégrée au projet de loi de finances rectificative pour l’année 2010, les pouvoirs publics souhaitant accélérer son entrée en vigueur.

La mise en conformité du droit national depuis le 11 mars passe par les cinq points suivants : la modification de la définition du terrain à bâtir, l’inversion du redevable de la TVA, la fin de l’exonération de TVA pour les terrains à bâtir, la modification du régime des « marchands de biens » et l’exigibilité de la taxe dans le cas d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA). Selon le Gouvernement, cette réforme « aboutit à un système identique à celui existant du point de vue du particulier qui souhaite acquérir un « terrain à bâtir » pour y construire son habitation ». En outre, elle permet de faire évoluer la fiscalité immobilière dans le sens « d’une réelle simplification ». Une instruction fiscale portant sur le régime de TVA applicable aux opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement social devrait être très rapidement publiée. Cette instruction devrait apporter des précisions sur le régime des opérations en cours. D’ailleurs, d’autres précisions concernant le Prêt Social Location Accession (PSLA) ainsi que les ventes en TVA à taux réduit (Anru, Pass foncier…) devraient être également apportées.

Nathalie Giusti

La loi de finances 2010 privilégie les bâtiments basse consommation (BBC).

Pour encourager les Français à devenir propriétaires, Nicolas Sarkozy avait promis, puis instauré à son arrivée à l’Elysée, un crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt. Ce cadeau fiscal a surtout servi à acheter des meubles ou des équipements ménagers, puisqu’il intervient après l’acquisition effective. Et il s’est avéré coûteux pour l’Etat : environ 1 milliard d’euros pour 860 000 ménages bénéficiaires en 2008. Pis : selon le ministère du Logement, son coût annuel pourrait dépasser 3,5 milliards sur la base de 714 000 ménages accédant à la propriété.

La loi de finances 2010 est donc venue modifier le dispositif initial en accordant un bonus aux logements BBC (bâtiment basse consommation) modulé selon qu’il s’agit de neuf ou d’ancien.

Pour les logements BBC neufs, le crédit d’impôt majoré est égal à 40% du montant des intérêts payés les sept premières annuités. Pour les logements non-BBC, le crédit d’impôt équivaut, pour l’ancien, à 40% du montant des intérêts payés la première année et 20% pour les quatre années suivantes ; pour le neuf, à 30% du montant des intérêts payés la première année et 15% pour les quatre suivantes. Pour 2011, ce crédit d’impôt sera, pour le neuf, de 25% et 10% pour les logements acquis ou construits en 2011. Puis, pour les logements acquis ou construits en 2012, il passera à 15% et 5%. Beau casse-tête !

Virginie Grolleau

Les taux d’intérêts des prêts immobiliers ont encore baissé en mars, selon les courtiers en ligne. L’explication ? La concurrence acharnée à laquelle se livrent actuellement les banques pour conquérir de nouveaux clients.

Alors que la Banque centrale européenne laisse inchangé, pour la neuvième fois consécutive, son principal taux directeur à son plus bas niveau historique, les courtiers en ligne, meilleurtaux.com et empruntis.com observent que le mouvement de baisse des taux se poursuit, en raison notamment de la concurrence à laquelle se livrent les banques en ce début mars.

57% des banques ont diminué leurs taux

« Une large majorité des banques partenaires de Meilleurtaux (57%) ont diminué leur taux de crédit pour le mois de mars, de 0,11% en moyenne et jusqu’à 0,20% pour certaines. Compte tenu de toutes ces évolutions, le taux moyen sur 15 ans, est passé de 3,80% à 3,75% quand le meilleur taux proposé sur 15 ans est 3,50%, un niveau inégalé depuis mai 2006. Ce mouvement de baisse des taux concerne toutes les durées, sauf les prêts à 30 ans qui restent stables à 4,30% », explique  Sandrine Allonier, responsable des études économiques de Meilleurtaux.com.
L’analyse est presque identique chez empruntis.com. « Les taux des crédits ont à nouveau subi des baisses dans le courant du mois de février. Le taux fixe moyen s’établit ainsi aujourd’hui à 3,75% sur 15 ans et 3,90% sur 20 ans. Ces nouvelles baisses observées sur les taux des crédits aux particuliers suivent à la lettre les mouvements des OAT (de 3,50% au 2 février à 3,38% le 26 février). Plus de 90% de nos banques partenaires ont appliqué des diminutions de taux à leur barème, seules sont restées stables, les banques qui affichaient déjà les taux les plus compétitifs, preuve que la concurrence reste vive entre les banques et que ces dernières restent très vigilantes pour rester dans la course à la conquête client », explique Geoffroy Bragadir, fondateur d’empruntis.com.

Les taux d’intérêt fixes au 2 mars selon empruntis.com